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中粮地产十年发展仍是小角色 股权投资屡屡救驾情非得已

2017/4/20 15:56:46      投资时报      

罐装可乐,食用油,从大米到巧克力、方便面,中粮集团在很长时间内看上去似乎无所不能,然而当它决心踏足地产业后却发现,世界上从来没有全能的上帝。

作为21家被国资委允许从事房地产主业的央企之一,中粮地产在2016年实现营业收入180.25亿元,较上年同比增长31.34%;净利润达7.2亿元,同比增长10.89%。值得注意的是,扣除非经常性损益后其净利润增长幅度较大—2015年该项数据调整后仅为3201万元,而去年则实现了5.04亿元,整整提升了14.7倍。

在涉足地产行业整整10年后,这张成绩单是否值得骄傲?事实上在2015年、2016年期间,以地产为主业的央企之间已展开多起大手笔并购整合,诞生了数家“巨无霸”式企业。从2016年已发布业绩报告的情况看,中粮地产以及同属中粮系的大悦城地产(原“中粮置地”),其规模远不及这些合并后的同门,而与已进入3000亿门槛的恒大、万科、碧桂园三强相比,差距则进一步被拉大。

尽管拿到国资委的“丹书铁券”,但中粮方面仍然对自身地产业务未来会否被行政性合没有把握,所以在与其它央企地产合并的消息尚未被证实之前,中粮系内部的地产业务已先行整合。

主营差强人意 投资风生水起

在保留以地产为主营业务的央企中,中粮地产的体量较小,增长也一直较为缓慢。

从2016年年报数据看,中粮地产的营业收入、净利润分别达180.25亿元和7.2亿元,与上年同期相比分别增长31.34%和10.89%,扣除非经常性损益的净利润为5.04亿元,与2015年的3201万元相比大幅增长。

自2007年中粮地产正式在地产行业开始发力算起,10年来其营业收入从8.24亿元上升至2016年的180.25亿元,从规模上看增长超过20倍。但这期间,中粮地产归属于上市公司股东的净利润却并未同步提升。《投资时报》记者查阅历年年报发现,从2007年到2016年,中粮地产实现归属于上市公司股东净利润分别为4.66亿元、1.42亿元、3.74亿元、4.63亿元、4.21亿元、5.15亿元、5.35亿元、6.42亿元、6.49亿元和7.2亿元。

10年间,如果扣除非经常性损益,也即扣除与公司经营业务无直接关系的收入后,中粮地产房地产销售业务实现的净利润与营业收入相比更是增长有限,甚至在部分年份还出现下降。2007年到2015年,其扣除非经常性损益的净利润分别为2.22亿元、1.47亿元、2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元、1.23亿元、2.03亿元、1.36亿元和3201万元。对于一个顶着“中字头”的庞然大物,上述表现绝难称得上“优异”。

《投资时报》记者注意到,从2009年开始,中粮地产先后通过二级市场出售了中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行、招商证券等股权,而通过出售上述金融资产的处置收益,也多次将中粮地产从亏损状态扭转为盈利。

根据历年年报数据计算,从2010年至2015年,中粮地产的全年投资收益分别为5.24亿元、4.09亿元、2.52亿元、3.59亿元、5.89亿元和7.88亿元,分别占当年利润总额的70%、38%、25%、29%、42%和56%。某种意义上,这是一家做股权投资更长于主业发展的地产公司。

2016年,中粮地产扣除非经常性损益的净利润为5.04亿元,这是该公司进入地产行业历年扣非后的最高收入。以衡量企业盈利能力的加权平均净资产收益率看,与同行业企业相比,中粮地产也处在较低水平。2016年年报显示,该公司加权平均净资产收益率为11.61%,与2015年的10.45%相比,增加1.16个百分点;而在2014年,公司加权平均收益率为11.49%。

另外,在几项考察企业盈利的核心指标上,根据2016年年报计算,中粮地产净利润率为4%,总资产报酬率为1.2%。

没有比照就没有伤害。万科地产2016年加权平均净资产收益率为19.68%,净利润率为8.7%,总资产报酬率达2.9%;而同为央企的招商蛇口,2016年上述三项指标分别为19.04%、15.07和4.2%。

整合悄然展开 保住招牌仍悬疑

数据显示,中粮地产2016年在同行业内排名并未显著上升。

由中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2016中国房地产开发企业500强榜单中,中粮地产列第54位。在同属于21家被国资委允许从事房地产主业的央企中,保利位列第4、中海排名第5、华润是第11位,招商蛇口则列第14位。

早在2010年,国资委即要求78家不以房地产为主业的央企主动清退自家房地产业务,仅留下16家主业为地产的央企,后来这个名单增加至21家,中粮地产即在其中。而在整个中粮集团内,除中粮地产外,还有以大悦城商业地产为主的中粮置地。规模和盈利能力都偏弱的中粮地产,在未来几年中能否得到集团层面实质性帮衬,是中粮系地产板块2019年实现整体上市规划的关键。

根据中粮集团的“十三五”规划,该集团将推动粮油、食品、金融、地产四大板块2019年整体上市。按照此规划,中粮系地产内部整合将分三步,即人员整合、股权整合、资产整合。

2016年年报公布的中粮地产高管人员变动情况表显示,中粮地产副总经理曹荣根于当年12月16日离职。而根据大悦城此前的公告,曹已于同年12月7日起被委任为大悦城执行董事、执行委员会及薪酬委员会成员。而中粮地产2016年12月16日聘任了副总经理兼董事会秘书宋冰心,资料显示,宋从2012年1月至2016年12月期间曾出任大悦城地产有限公司总法律顾问。

在此之前,中粮地产董事长周政自2013年起一直在大悦城地产任董事会主席,而自2016年2月开始,周政同时任大悦城地产总经理。

除在人员上进行整合,主攻住宅业务的中粮地产,一直在经营祥云小镇这种城市近郊的慢生活、微度假模式,这也被看作中粮地产和大悦城内部综合盘算的一个信号。

2015年末到2016年,地产央企整合已诞生了多家“巨无霸”房企,其中中海合并中建、中信地产,五矿整合中冶,招商合并蛇口。这些企业在整合的过程中,毫无例外都得到了上属集团实质性的提振,尤其是在土地和资金方面的支持。

根据2016年年报,中粮地产仍在深圳收租的工业厂房及配套面积达114.47万平方米。因在一线城市手握大量工业厂房,中粮地产也被认为是传统地产开发商中最具潜力跨足产业地产的企业之一。在该公司2017年经营计划中,“持续跟进深圳城市更新项目的进展”是其土地储备计划中的重点。

不过,如果与招商蛇口相比,中粮地产的土地储备就变得非常有限了。根据招商蛇口2015年年报显示,招商地产和招商局蛇口工业区合并后,招商蛇口仅在前海蛇口即拥有500多万平方米的土地储备;而此前并入招商局的中国外运长航集团有限公司,在全国亦拥有1300万平方米的仓储用地,且大多位于一、二线城市的核心地段。据统计,招商蛇口目前合计在手的土地储备规模已超过2800万平方米。

根据中粮地产和大悦城地产2016年销售额推算,中粮系地产业务2016年累计实现签约销售额245.29亿元,若想跻身一线房企行列则需要有很大幅度的提升。而从中粮集团目前对地产业务的支持力度来看,并未有明显的利好。

正因为如此,中粮地产曾屡次陷入“被收购”传闻,而招商蛇口和保利地产恰是那个潜在的“甲方”。

(编辑:newshoo)
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