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限购后房产中介应对之策:伪造房款价格 私下签合同

2016/10/20 9:04:04      21世纪经济报道      

核心提示:10月份,随着房价迅猛增长,多地纷纷推出楼市限购政策。而面对限购,号称“无所不能”的房产中介又将如何应对?

限购后房产中介应对之策:高风险操作难觅踪迹

“只要促成成交的事情他们都愿意做。买家首付不足,就帮着凑首付;流水不够,帮着做流水;没有买房资格,也有渠道办工作居住证。”一位北京的购房者对记者说。

10月份,随着房价迅猛增长,多地纷纷推出楼市限购政策。而面对限购,号称“无所不能”的房产中介又将如何应对?

如今的房地产中介,除了提供传统中介服务,也或明或暗的提供各类融资服务。以链家理财为例,自3月份首付贷被叫停后,链家理财成交额基本呈逐月下行趋势,但9月成交额仍达5.3亿。21世纪经济报道记者从平台了解到,链家可为借款人赎楼、支付购房尾款、抵押自用、抵押经营和抵押消费五类融资需求提供借款,并因需求不同分为“家多宝”5类理财产品。不过,发放借款相关工作不在链家理财平台上完成。

家多宝产品单个融资规模在20万以内,投资期限30-90天不等,年化利率均为6%,从目前理财平台销售情况看,所有产品多被秒抢一空。

除了融资服务,购房中介收取的费用不菲,以北京、深圳、广州等一线城市为例,目前中介服务收费在房价的0.5%-2.7%不等,1%以下的大部分只是协助买卖双方完成交易手续,涉及信息服务的大多需在1.5%以上。按照链家2.7%的收费标准,在北京购买一套500万的房子,中介费需13.5万。

“按揭公司”帮申贷款

陆宇是一名就读中的研究生,在广州已按揭买了两套房。对于陆宇这样尚未有稳定工作的群体,在办理高额按揭等相关申请时可能会出现“不够格”的状况。而购房中介自有应对之策。

“中介帮我找了一家按揭公司操作收入证明和银行流水。”陆宇告诉记者,“我只负责交钱和填写基本资料,费用大概几千块,按揭公司并没有明确的收费标准,大概是根据难易程度定价。具体操作细节我并未参与,最终的流水和材料也没看到。但两次贷款都顺利发放,从选房到审批贷款、最终过户,都是一个月左右。”

陆宇告诉记者,根据广州当时的政策,首套房无贷的情况下,二套房首付30%,如果首套房有房贷,二套房首付70%。再加上目前银行对提前还贷惩罚力度很小,一年以上提前还贷免利息。所以中介帮助操作首套房提前还贷,二套房首付30%,贷款7成,以最划算的方式安排了购房贷款方案。

陆宇的两套房贷均在农行办理。首套房贷款时农行利率折扣对比各大行是最低的,半年后第二次贷款时各大行利率折扣一样,继续选择同一家银行贷款申请审批速度相对快一些。

对于中介申请贷款的操作手法,银行信贷人士表示这种案例是存在的。从银行角度来说,收入证明操作简单一些,但是流水并不容易操作,可能需要和内部人士有一些串通。

限购前乱象 

“只要促成成交的事情他们都愿意做。买家首付不足,就帮着凑首付;流水不够,帮着做流水;没有买房资格,也有渠道办工作居住证。”一位北京的购房者对记者说。

今年3月监管政策出台前,提供首付贷的中介不在少数。首付贷本质是银行信用贷款的一种,中介做渠道,帮助审核资质。根据收入情况,一般家庭月入3万以上的最高可贷60万,年息5%-8%。3月底后,银行和中介已取消这项业务。

针对首付贷,某股份行信贷业内人士告诉记者,首付贷是信用贷款流向支付购房首付而得名,银行通常难以干预消费信用贷款的用途。信用贷款是银行的传统项目,只是各行不同时间放贷力度会有收紧或放宽。

该业内人士还表示,首付贷资金除了来自银行,大部分可能来自开发商。假设首付三成,有些开发商为了刺激购买,与买方协议只收取两成首付,余下一成逾期支付,这其实是对买房发放首付贷款,且不需经过银行。

不过据记者了解,现在地产中介已大多不愿意承担这项操作风险,且随着监管趋严,操作难度越来越大。

私下合同不保证双方利益

据21世纪经济报道记者了解,虽然取缔了首付贷,但对首付不足的购房者,中介仍有应对之策。

一位房产中介经纪人告诉记者,如果买卖双方达成协议,中介可以根据购房者手中准备的首付金额计算一个房款价格,提交给银行和政府的购房合同上,写计算出来的较低价格,然后三方私下签订另外的合同,规定额外款项如何处置。

但上述经纪人也表示,这种方式私下合同执行风险较大:首先卖方一般不愿签订这个协议,因为买方首付不够签订协议意味着卖方一次性拿不到全款;其次余款因为没有银行抵押担保,一旦买方不履行尾款协议,吃亏的还是卖方。中介表示不到万不得已不会采用这种手段。

“从税法的角度,这种肯定是违法行为。但从实践角度,这种情况其实很普遍。”一位相关法律人士对记者表示,如果在房管局提交的协议上填写避税价格,之后重新签订一份协议注明之前协议无效或之前金额无效,法院会承认后一份协议,风险是可以控制的。

另一位律师认为,因为合同价格严重低于交易价格,这个行为有涉嫌虚假交易的成分。其次在房管局过户时,因为协议价格明显低于市场价,房管及税务部门会审查交易真实性,可能参照市场价要求补齐税款。另外,按照合同法的规定,后成立的合同效力先于先成立的合同,如果卖家签订合同时间把握有误,后签订的合同是审查交易价格,则卖家会承担很大风险。根据合同法规定,恶意串通使国家承受损失的合同可能被判无效,一旦合同被判无效,卖方可重新出售房屋,买方利益将得不到保障。

(编辑:曹瀛)
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