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双限后,投资置业者应理性买房

2016/10/21 6:19:42      大众证券报      兰文

核心提示:双限后,南京楼市各板块交易量出现分化,甚至有的区域出现了新房销售两极分化的现象。根据数据来看,南京楼市开始回归理性。

【编者的话】双限后,南京楼市各板块交易量出现分化,甚至有的区域出现了新房销售两极分化的现象。随着楼市盘整的逐渐深入,市场情况将更加复杂,开发商为了推销楼盘,会拿出五花八门的优惠大招,使得买房人看的眼花缭乱,盲目下手。

为了让购房者避免买错房,本报将提供 “规划学”、“地段说”等购房知识,同时邀请一些房地产专家讲授买房的经验,买房要注意什么?哪些房子才能保值增值?哪些板块有升值空间,等等内容。今天,推出《双限后,投资置业者应理性买房》。

财信网(记者 兰文)南京出台楼市“双限”政策至今已过去了半个多月,房地产市场在经历了短暂的“阵痛”之后逐渐恢复平稳,最近一周的新房日均认购量已经达到300套以上,但是不同板块的交易量出现分化趋势。

板块出现两极分化

南京双限后,新盘上市格外引人关注。上周,河西和江宁有四家新盘上市,河西两家受热捧,江宁一家遭冷遇,销售场面大相径庭。

河西南的金地中心·风华和佳兆业城市广场在上周推出新房源,所推房源在当天全部售罄。虽然金地中心·风华前期蓄水客户由于“限购”被卡三分之二,但仍有近千组客户具有购房资格,现场认购非常热闹。

而江宁的融侨悦城在上周末推出7、8、11号楼,共计368套房源。据了解,当天融侨悦城的去化只有二成。另外,同一区域的东城金茂悦只推出了130套房源,当天售出100多套,去化约八成。

针对板块出现冷热不均的现象,业内人士认为,南京楼市目前处于政策的消化期,像开盘冷热不均、争夺意向客户等情况,今后会时有发生。

房价被限适度调整

双限后,南京楼市会降温,但一定不会冷冻。可以预见的是,短期内,重启限购限贷的城市,成交量必将大幅下降。而房价将会保持稳定或者小幅度调整。

据了解,最近领取销许的一批楼盘统统被“封涨停”,不少老盘加推的新房价相较于前期房源的价格并没有过多调整,有的微涨,有的持平。比如日前,江北融创臻园新领1、2、4、8、12、14、15号楼销许,共364套住宅房源,销许均价23700元/平米,而该项目上一批房源的销许均价为23696元/平米,近乎持平。

无独有偶,整个河西板块也陷入了“涨不了价”的状况。佳兆业城市广场的最新销许显示,房源均价35000元/平米左右,而佳兆业城市广场7月推新的时候,销许均价为34304-35331元/平米。江宁的东城金茂悦在加推前放风价达到30000元/平米,但最终的销许价只有24579元/平米,河西南的金地中心·风华的销许均价为35000元/平米,比前期的放风价低了5000元/平米。

楼市正在回归理性

在如此严厉的双限调控下,南京未来房价会否迎来大跌?业内人士认为,这次调控风暴来得的确很猛,但我们不仅看出拳的力度,更要看懂政府调控的意图。政府的目的,是要疯狂楼市回归理性,是要房地产市场平稳、健康的发展。

根据上周网上房地产统计的数据来看,南京楼市开始回归理性,而且各个板块的抗跌能力正在逐渐显露,分化也逐渐明显。南京市房地产开发促进会秘书长张辉建议,购房者在买房前做一个楼盘性价比排名,要研究城市各个板块的发展规划和潜力、政府的投入、城建的利好,以及老百姓需求的分布,这样才能避免盲目买房。 

■ 链接:最值得购买的四种房子

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▲第一种:优质的学区房

一般来说,只要重点小学、名牌小学不搬走,学区房会保值。

在南京,买学区房一般人会盯着鼓楼、玄武和秦淮这几个教育大区。因为,这些地方云集了琅琊路小学、拉萨路小学、力学小学和芳草园小学等名校,所以,相对应的学区房价格处于高位。

据了解,鼓楼区的金鼎湾是拉萨路小学学区,其211平米户型的房源,均价约64455元/平米。而琅琊路小学学区的北京西路小区,70平米的户型,均价约58571元/平米。而位于力学小学学区的仙霞公寓一套92.17平米户型,单价77900元/平米。

家长们为使孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置一些属于教育质量好的学区房产,因此,近年来学区房的价格要么处于上升期,要么比较平稳。

▲第二种:中心地段的房子

李嘉诚说,地段、地段、还是地段。越繁华、越中心的地段,房子越容易保值。一个城市中心,房价或地价往往都比较高,因为这里集中各种成熟的配套和丰富的资源。

在各板块城市中心,如主城新街口、河西新城奥体中心、江宁东山等,这里的房价比较抗跌。以主城位于秦淮区龙蟠中路与瑞金路交汇处的中航科技城为例,中航金城1号于9月14日开盘,当时推出的A3地块2、7、8、9、10号楼,房源面积90-270平米,共299套房源,销许均价42200元/平米,当日全部售罄。

选择城市中心位置的房产,无论对购房者出行还是将来出租或者出售,都会带来相当大的益处,并且能达到保值升值的作用。

▲第三种:知名品牌的房子

现在人买东西都认牌子,买房子更是如此。从经济学的角度讲,品牌是给拥有者带来溢价、产生增值的一种无形的资产。

品牌开发商,一般对待房屋质量以及物业管理等方面的要求都会比较高。品牌房企所开发的楼盘,往往在整体规划、产品设计、选材用料、工程建造、环境配套、物业管理等综合素质都能做到 “高人一等”。房企选择这样做,不仅仅可以提升业主居住的幸福感,还能让产品在激烈的市场环境中脱颖而出倍受追捧,同样抗风险系数比较大。

万科、银城、绿城等品牌房企在南京有口皆碑。据了解,位于河西新城中部的仁恒江湾城一直是土豪们的“宠儿”。据悉,该项目4月12日晚间开盘,仅90套住宅,共计认筹1500个号,均价45000元/平米,单套总价都达到千万以上,最终还是全部卖光。

▲第四种:热点板块的房子

俗话说,买房跟着政府发展规划走。

热点区域一般都是政府未来重点发展规划的区域。其区域内的经济、文化、教育、交通、商业等在未来几年之内,将发生巨大的变化。同时也给这里的房子带来巨大的升值空间。譬如,河西中部属于南京热点区域之一,目前仅5家楼盘有房可售,海玥名都、仁恒江湾城、华新城、宏图上水云锦、金隅紫金府。其中,金隅紫京府和宏图上水云锦这两家热门楼盘以尾房为主。

值得一提的是,2013年10月31日,河西中部的G75地块被北京金隅拍得,也就是今天的金隅紫京府这个项目,楼面价为16979元/平米,创下了当时区域高价地。后来到了2016年1月29日,经过87轮加价,河西中部G68地块由上海建工以64.8亿元拿下,楼面地价42561元/平米,溢价率高达139.6%。3年的时间,河西中部的地价由当初的16979元/平米上升至42561元/平米,涨了约2.5万元/平米。

(编辑:曹瀛)
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