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重庆楼市新政之后:房价稳定样本能否延续?

2017/1/10 8:58:30      21世纪经济报道      

2016年11月以来,重庆楼市逆势上扬,成交量大涨。2016年前11月新房均价同比上涨6.5%,在70个大中城市里排名靠前。而在以前,重庆房价几乎总是排在后面的。

但就在2017年1月7日,重庆紧跟全国步伐,也出台了楼市调控新政,多项措施严控房价。

多位业内人士向21世纪经济报道指出,重庆土地长期超量供应,而有效需求不足,供需关系一时难以改变,因此房价短期暴涨可能性不大。

事实上,重庆模式作为国内难得的稳定房价样本,其供地制度、房产税等都为全国其他区域提供了借鉴,在高层强调“房子是用来住的,不是炒的”精神指导下,对于重庆模式的探讨可能会比房价是否上涨更有其意义。

楼市升温新政出炉

一直以低房价著称的重庆楼市也火了,但火势尚未弥漫,当地政府就已开始紧急扑火,调控楼市。

2017年1月8日,重庆国土房管局下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》,主要针对房地产企业,要求其严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定,严格规范销售行为。

2016年12月底,重庆国土房管局曾公布近期工作重点:保持土地有效供给、加强房地产市场监管力度、发挥房产税对高房价和炒房的遏制作用。

接连而出的政策直接指向的是,近期快速升温的重庆房地产市场。

2016年的最后两周,重庆楼市快速爆发。12月第三周,重庆主城区商品房成交10141套,登上全年高峰。易居研究院统计数据显示,2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,也超过了2016年2月份和7月份全月的成交。在随后包含元旦假期的一周,新建商品房成交面积更是多达129万平方米,达到近期成交量的最高值。

购房者的热情爆发,嗅觉灵敏的开发商投资也在大增,2016年12月,在其他热点城市土地市场开始陷入低迷之际,重庆地市爆发了。龙湖和华宇分别以42.2亿、44.4亿元拿下礼嘉两宗土地,楼面价分别为7437元/平方米、7380元/平方米;万科也在12月连续两次出手拿地,而拿地区域仍是在重庆热点新兴区域照母山及蔡家组团。

统计数据显示,去年12月份重庆共出让土地31宗,环比上涨342.86%。12月土地市场溢价率也是创了本年新高。2016年重庆主城土地溢价率TOP5均在12月的土拍中诞生。

供需关系短期难改

尽管2016年年底重庆楼市的高姿态引人侧目,但重庆房屋供给量之大以及长期以来的需求不振,使得“去库存”仍是楼市的主基调,多名受访人士认为重庆楼市短期内不会暴涨。

提到重庆房价较低,中国指数研究院西南分院认为,首先是重庆的城市高速扩张带来巨大的土地供应。其次,重庆设置了土地价格的硬性指标,即土地价格不得超过房价的35%。

此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,重庆独特的地票制度也带来了土地供应的增加,尤其是盘活了一些农村土地市场。

长期的土地超量供应之下,重庆潜在的房屋供给之大可从一组数据中窥得:2016年前11个月,重庆商品房住宅施工面积为17629.52万平方米,远高于上海的7972.21万平方米,天津的6137.9万平方米,北京的5776.44万平方米。

但另一面,重庆的楼市需求与供应并不匹配。重庆有大量公租房,提供给外来农民工和大学生等,这减少了很多需求;此外,虽然没有限购,但重庆是目前除上海之外第二个收房产税的城市。重庆很早就有外地人重庆购房仅限一套,第二套收取房地产税的措施。

土地专家邹晓云指出,重庆的房屋供给是超出其需求的,民众购买力以及投资投机需求不高,所以维持了楼市价格平稳,“而现在,由于黄奇帆市长离任,不排除市场有炒作的可能性,民众看涨等心理预期可能短期推高成交量”。

严跃进认为,尽管重庆两江新区等市场总体上还是看好,但近期重庆房地产市场非理性与跟风特征明显,房价已经明显上涨,后期是否足以支撑这样一个价位,还有很多不确定性,购房者要防范被套的风险。

中原地产首席分析师张大伟认为,重庆房价短期内暴涨不可能。从内在来看,重庆楼市的供应量太大,短期内地票制度可能也不会取消,供需关系难以快速改变;从外部环境来看,目前全国楼市都在降温,重庆也难以一枝独秀。

严跃进认为,近期重庆地方政府可能将通过强调房产税,来发挥稳定房地产市场的作用。

稳定样本可否借鉴?

重庆长期保持房价稳定,曾让全国其他高房价城市的居民艳羡。

但眼下也有很多观点认为,重庆房价太低,民众事实上没有享受到更多资产升值的红利。但是,中央决策层对于房地产市场已经有了明确的态度,即“房子是用来住的,不是炒的”。

重庆模式中的一些内容正在为各地所借鉴。如“地票制度”。而重庆房价的稳定之锚,在于低地价及多元主体的土地供应。

“现在政府独家的拍卖土地方式,会让土地价格在竞争中上升。未来在土地供给方式上,中央应将市场摸准后,满足市场的基本需求,提供合理的指标,而不能扣得太死,”邹晓云告诉21世纪经济报道记者,“供地的方式也可做出进一步的改变,如使农村集体用地自由流转。而如果多方来源供地的话,政府不再是独家,在市场竞争的作用下,土地价格将下降。”

(编辑:曹瀛)
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