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李宇嘉:房地产供给侧改革力度应加大

2017/2/17 6:39:04      大众证券报      

深圳市房地产研究中心李宇嘉:新一轮楼市调控效果很显著。从以往经验看,调控后楼市往往会经历“量跌价涨—量跌价滞—量价齐跌”的过程,调控效果在5-6个月后才会显现。照理说,“宽货币、低利率”的环境没有变化,按揭利率仍在历史低位,楼市不太可能迅速冷却下来,特别是房价不会迅速逆转。

我认为,短期看,热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。与前几轮楼市火爆最大不同在于,本轮房价上涨,加杠杆购房和“资产荒”预期下的投资需求是两个推手。各地调控政策密集发布,加上近期严禁资金违规进入楼市,收紧杠杆和开发商发债,对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求,其市场预期会变化。而且,此轮调控重点在于限购消灭一部分购买力,限贷收紧杠杆,直指投资炒作需求。

自去年10月以来,供应和销售持续下滑,热点城市库存消化周期上升至8-10个月,供应紧张有所缓解,但今年以来新开工并未明显好转。2013年-2015年,房地产用地占供地面积比例分别为27.4%、24.8%和22.5%,收缩趋势明显。截至今年9月,开发商土地购置面积连续30个月负增长,中期内供求紧张局面难改,特别是压缩新增供地的热点城市。再加上2015年以来开发商回归重点城市,土地溢价率攀升。我认为,从“量跌价滞”到“量价齐跌”的转换将会比较艰难。“量跌价滞”的局面至少会延续至2017年一季度。当然,融资条件收紧,或许会倒逼开发商“以价换量”。

这或意味着,今年GDP增长目标无虞,资产泡沫拖累人民币信用,引发资本外流,造成预期和贬值负循环的情况下,无论是整体货币环境,还是楼市结构性资金环境,都将出现“拐点”。当前,开发商资产负债率在80%左右,施工面积(71亿平方米)相当于6-7年的销售规模。如果以降房价来挤出楼市泡沫,未来主要城市楼市库存消化周期超过12个月。所以,政府应加大房地产供给侧改革力度。

(编辑:曹瀛)
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