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李迅雷:房价居高不下也是一种时滞

2017/5/19 6:17:25      大众证券报      

当下,相信房价不会跌的人应该占大多数。从统计规律看,在判断市场趋势时,大多数人的一致预期总是错的。

记得在2003年初的时候就有人和我说,美国的房价已经涨了十年,应该不会下跌。我观察了几年,果然如此。到了2005年,就连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时,也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。尽管当时大家对于存在泡沫的观点比较一致,但有经济学家形容为“啤酒泡沫和咖啡(卡布基诺)泡沫”,互相之间不会“串联”而形成更大的泡沫。

不幸的是,正是在这种一致预期下,2006年美国房价出现了下跌势头,2007年8月起次贷危机席卷美国、欧盟及日本的金融市场。实际上,1993年起这轮美国房地产牛市中,房地产开发投资增速的高点发生在2000年,但房价下跌则发生在2006年,说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中国房地产开发投资增速的高点出现在2010年,达到33%,如今已经回落到个位数,说明房地产作为周期性行业,一定会经历从繁荣到衰退的过程,只是很难预测衰退的具体时间。

自去年下半年开始,国家对房价的调控力度应该是这么多年来最严厉的——“房子是用来住的,不是用来炒的”,限购、限贷、限价等措施在越来越多的城市推出。若2017年及今后几年房价继续上涨,则房地产政策还将继续收紧,这样对峙下去,意味着房价泡沫会越吹越大,一旦破裂,对经济的杀伤力肯定更大,就好比过去只需在三米跳板跳水,今后将不得不在十米跳台上往下跳了。

但是,调控政策的钝化不等于政策的时滞效应不会发生,人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用,我认为同样是一个时滞现象。资本品价格的上涨或下跌,都会形成一种趋势,趋势一旦形成,其惯性作用要大大超过消费品,这是因为投资者的趋利性和非理性程度超过了消费者。在房价上涨的时候是如此,一旦下跌,我相信也会如此。认为房价只会涨、不会跌,或者要跌也只是小幅度调整的观点之所以被广泛接受,是因为当前房价正处在持续上涨的惯性之中,因而忽视了负面的力量正在不断强化。

(编辑:曹瀛)
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