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地产行业结构性问题:商业地产施工面积过大销售承压

2017/8/11 6:43:57      大众证券报      兰文

核心提示:随着各地对商住物业的一系列限制性措施的落地,预期商业物业的销售也将被抑制;投资性需求的整体萎缩将对商业物业产生冲击。

商业地产施工面积过大销售承压

——地产行业结构性问题之一

去年在宽松货币政策的刺激下,全国商品房的销售面积同比增长了22.5%,销售金额同比增长了34.8%;但繁荣的背后,除了 “馅饼”,还有“陷阱”,在销售增长的刺激下,地产上市公司的总资产增长了33%,带息负债增长了32%,权益资本却只增长了17%,扩表的背后主要是负债的推动。相应的,虽然2016年的销量有所增长,但地产上市公司的土地储备总量仍相当于6-7年的销售量。业内人士认为,地产行业在光鲜的业绩背后存在着一些突出的结构性问题,其中有土地成本升高挤压利润空间;低谷中八成地产上市公司面临再融资风险等等。今天着重报道房地产行业结构问题之一的商业地产施工面积10倍于年销售面积的问题。

复苏的不仅是住宅市场,2016年,全国办公物业的销售面积达到3826万平米,同比大增了31.4%,销售金额达到5484亿元,同比增长了45.8%;2016年,零售物业的销售面积达到1.08万亿平米,同比增长了16.9%,销售金额达到1.06万亿元,同比增长了19.6%。2017年1-4月,在住宅市场的限购限贷政策下,投资性需求进一步转向商业物业市场,推动办公物业和零售物业的销售继续维持高增长,1-4月办公物业的销售金额同比增长了50.4%,零售物业的销售金额同比增长了41.4%,但随着各地对商住物业的一系列限制性措施的落地,预期商业物业的销售也将被抑制;而“缩表”下,投资性需求的整体萎缩将对商业物业产生更大冲击。

另一方面,虽然销售在增长,但库存压力依然高企。2016年,全国办公物业的施工面积同比又增长了6.01%达到3.5亿平米,相当于同期销售面积的9.16倍,而零售物业的施工面积同比也增长了4.46%达到10.46亿平米,相当于同期销售面积的9.67倍。虽然库存比例较2015年年底有所降低,但近10年的存货仍然预示着巨大的销售压力和招租压力。

在存货压力下,2016年,商业地产市场的新开工面积同比增速首次低于住宅市场,2016年全国办公物业的新开工面积同比减少了2.3%,零售物业的新开工面积同比减少了0.9%,均低于同期住宅市场8.7%的新开工面积同比增速;但2016年全年仍有6415万平米的办公物业和2.23亿平米的零售物业开工,2017年1-4月又新开工了1709万平米的办公物业和5673万平米的零售物业。

全国在建商品房中,商业地产(含办公物业和零售物业)的面积占比从2008年的13.9%上升到2016年年底的18.4%,而投资额占比则从2008年的14.1%上升到2016年的21.8%。

部分城市的存货压力更大,除北上广外,成都、郑州、南宁2016年新开工的办公物业面积都在200万平米以上,而海口、南宁、昆明、长沙、沈阳等城市2016年新开工面积的同比增幅在100%以上;在零售物业方面,重庆2016年一年的新开工面积就达到900万平米,成都和郑州的新开工面积也都在500万平米以上,西安、长沙也超过了300万平米,而济南、海口、三亚等城市零售物业新开工面积的同比增幅都在100%以上。

存量方面,截至2016年12月底,北京在建办公物业面积为2447万平米,上海2181万平米,杭州1467万平米,广州1076万平米;二线城市中,成都、重庆的在建办公楼面积也超过了1000万平米,而银川、沈阳、天津、海口等城市的在建办公楼面积则超过了这些城市年销售面积的20倍,未来,一旦销售有所下滑,这些城市的写字楼市场将面临更大的销售压力。

零售物业方面,截至2016年12月底,北京的在建商业营业用房面积达到1355万平米,上海1991万平米,杭州1424万平米,广州1226万平米;二线城市中,重庆、成都、西安、苏州、合肥、郑州、昆明、长沙、沈阳、武汉、天津、青岛、长春等城市的在建商业营业用房面积均在1000万平米以上,其中,重庆在建的商业营业用房面积高达4194万平米,成都也超过2500万平米,而太原、深圳、西安、大连、沈阳、济南、海口等城市在建商业营业用房面积也都超过了年销售面积的20倍以上,未来这些城市销售和招商的压力都将大幅上升。

记者 兰文

(编辑:曹瀛)
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