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中国发展研究基金会副理事长刘世锦:一线城市高房价是这样形成的

2017/9/15 5:57:04      大众证券报      

一线城市高房价是这样形成的

中国发展研究基金会副理事长刘世锦:中国城镇化进程中存在的四大问题促成了“高房价”的形成。

首先,大城市住宅用地占建设用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重长期低于25%,而发达国家大都市这一比重通常高于40%,有的超过60%。这与中国城市以地谋发展的模式有关,在这一模式下,较多土地以低价用于工业建设,较少土地以高价用于住宅建设,其中的卖地收入用于支持城市基础设施建设。

去年,土地出让金收入相当于地方本级财政收入的42%,如果加上与房地产相关的各种税费,房地产行业对地方财政的收入贡献更加显著。

第二个问题是城市建设用地由地方政府垄断,农村集体土地须由政府购买、转换身份后,方可进入建设市场。党的十八届三中全会提出农村集体建设用地要与国有土地同等入市、同价同权,宅基地也要创造条件进入流转,至今进展迟缓,如宅基地流转仅限于同村“集体”内部。

第三,作为城市化进程中的基本制度建设,房地产税尚未能起步。

第四,或许是更重要的,既有的城市化发展的理念、战略、政策与现阶段城市化发展的规律有距离或相背离。大城市规划与人口增长的现实矛盾突出;虽然强调小城镇建设,但对城市体系尤其是大都市圈发展的意义认识不足。上述四大因素形成的“合力”就是限制供给,并在一定程度上刺激炒房,在需求上升的背景下,房价节节攀升,远离市场均衡水平。

那么,中国会出现日本那样的房价泡沫破灭现象吗?我认为,日本实行土地私有制,供给有较大弹性,房价泡沫主要是由过量货币催生的,货币政策收紧后,泡沫便破灭了。中国的房价也有货币供给的因素,但更多的可能是由供给弹性不够所引致。所以,即使货币政策收紧,房价也很难降下来,从而形成特定的刚性泡沫现象。

(编辑:曹瀛)
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