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宋清辉:不要用经济规律谈论中国房价

2016/10/19 10:06:41      财信网      

经济不是做数学题,没有绝对准确的规律,就好比股市一样,同样是行业前景不明,同样是业绩表现一般,有的企业股价就是会上涨,有的则会下跌。简单来说,经济的变动可以粗略归为三点原因:一是购买行为,二是购买力影响,三是购买预期。通常而言,只要政策制定者不对购买做出太多限制,市场会不断进行自我修复以实现价格、供需的平衡。

中国的房地产市场之所以会疯狂上涨,没有人能够解释得清楚,产业发展、人口红利、外汇因素、广义货币(M2)增速等都被各类专家学者研究得很透彻,但由于因素的多样性,没有任何一种研究分析能够确切地反映出控制房价上涨或下跌的因素,更多是通过直觉,以及房价长时间不会下跌的“神话”。

中国不同城市的房价呈现出分化的三种局面:一个局面是上涨,一个局面是下跌,一个局面是基本上没有变化。对于房价没有什么变化的城市而言,不需要什么担心;对于房价下跌的城市而言,去库存成为一大难题;对于房价上涨的城市而言,则需要防范房价过度虚高。如今,部分城市的房价上涨增速过于迅猛,因此近段22座城市选在了在2016年国庆节以及国庆后的时间段里出台了楼市限购政策。

这些出台楼市限购政策的城市有哪些特点?从各省市公布的2016上半年国内生产总值(GDP)数据来看,2016年上半年GDP总量排名前55的城市当中,有20座城市在这几天宣布了限购政策。在GDP总量排名前10的城市中,上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、成都、武汉、杭州这9座城市宣布了限购。可以说在某些程度上,GDP表现是房价的晴雨表。

这也意味着,一座城市的产业发展越好、产业供应链越完善、经济效益越好,其房价出现非理性上涨的可能性将越高。在城市GDP排名当中,重庆市GDP总量排在第6位,但从其人均GDP情况来看,其与总量靠后的城市都没有足够的竞争优势,这也许是重庆暂未实施楼市调控的原因之一。

如同多部门在2015年下半年出台各种措施抵抗股灾一样,其释放的深层信号是担忧股市还会继续下跌,各种措施只是为了防止下跌幅度过大。同理,各地几乎在同一时间段出台相应的楼市调控政策,其释放的信号为担忧房价还有可能持续非理性上涨,但由于泡沫膨胀已经成为不可逆趋势且未来一定会破灭,因此控制泡沫的膨胀速度至关重要。

在我看来,各地在控制泡沫增速的同时,还需要通过各种方式将泡沫“充实”。一个城市的产业如果长期处于领先地位,那么该城市无论是在招商引资、产业发展、人才引进等方面都会具有一定的优势,当地地价自然有持续走高的理由。

以我所居住的城市深圳为例,如果高端人才要在深圳购房,并不会有太多的阻碍。一方面深圳的人才引进计划能够为高端人才快速完成户籍手续,短时间就能跨过户籍限制门槛;另一方面,诸如孔雀计划等高额补助能够降低高端精英人才购房难度,帮助高端人才在深圳快速置业。引进并留住高端人才,就会如同催化剂一般刺激深圳全产业链快速发展,并跟随时代实现有效的转型升级、与时俱进。

这意味着,限购城市将从各种渠道将各种以投机为主的炒房客逐渐挤出市场,以便让刚需人群更好地置业,更好地为城市发展服务。这还意味着,真正愿意在这些城市中置业的人群,是真正看好这座城市未来发展,相信能够在这座城市实现人生目标,这些人群对城市的发展是积极有利的。

通过限购政策,能够在一定程度上淡化房地产的投机属性,让房地产的属性在调控过程中更为偏向于居住功能。在这种环境下,房地产价格增速将会趋缓,并令炒作空间大幅收缩。那么房子是否有投资价值?当然有,因为即便房屋的属性向居住功能靠近,但其依然具备投资属性。要知道不仅是在国内,房地产在国外也都被看作是一个保值增值的产品。

当然这些预想都建立在理论当中,实际情况我们依然无法预料,毕竟此次22座城市短时间内出台楼市新政后,还有其他城市也可能出台相关政策。这些城市的特点或是GDP总量大,或是人均GDP高,或是名义GDP增速在两位数以上,当这些城市的房价投机被政策干预阻断时,那些需要去存库的三四线城市又会如何?恐怕难以用理论去判断。

宋清辉 著名经济学家

(编辑:曹瀛)
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