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杨国英:房价只会一浪还比一浪高

2017/5/19 8:53:27      新浪博客      

核心提示:只要是前20大城市,随时都可以买。未来5年内,前20大城市的房价,整体至少还要涨一倍,有些已经涨过几浪的,涨幅可能小些。

南京的5月,俨然已是夏天了。天气有些闷热,读书静心是个应对的好方法。

关于楼市和房价,本不想再写什么,现在值得投资的城市,基本上都限购了、限价了、房贷也收紧了,感觉写了也是白写,你买了不,也买不到啊。

现在想来,去年底、今年初,我一直呼吁大家买房,围绕楼市还专门写过调研报告和及时性的点评,更是组织了3批朋友去重庆批量购房,确实是做了有功德的事情,短短几个月的时间,几乎所有人的首付款都赚回来了。

但是,经不过许多网友隔三差五的屡屡询问,我还是勉为其难再写一篇,希望能够让大家看清楼市的大势。

中国楼市的大势,一句话:只要是前20大城市,随时都可以买——未来5年内,中国前20大城市的房价,整体至少还要涨一倍,有些已经涨过几浪的,涨幅可能小些,有些之前涨得慢的,涨幅可能多些。

这个大趋势,又是由三个维度的趋势组合而成:

1,中国的城市化进程,才完成一半。国家统计局的数据,我国城镇化率是56%,记住,是城镇化率(包括县城和部分城镇),不是城市化率,我国真正的城市化率,目前可能不到45%,到达75%以上的饱和率,至少还需要20年。

为什么我一直说买房,最好只买前20大城市。因为,未来是大城市化的时代,而不是中小城市的时代,产业在变迁,传统制造业产能过剩,没有未来。未来的经济主要依赖现代服务业、精密制造、生物科技、文娱和金融业,这些产业和岗位,只有大城市才有条件创造和提供。

对于大城市化,我们要有这样的预见,未来20年,2000万人口以上的城市,中国至少要有5个,1000—2000万人口的城市,中国至少要有10个,前20大城市的人口总和,至少要占到全国总人口的30%。

2,货币政策,中长期还是宽松。春节后的几个月,为了应对资产价格暴涨、尤其是金融空转,央行搞了一阵定向紧缩,货币的市场价格在上升。但是,你要搞清楚,定向紧缩不是全面紧缩、更不是加息(基准利率一直没有变)。

纸币天然的无锚属性(增加货币发行的弹性无限大),短期可能会稍微收紧一下,但是中长期的货币宽松趋势没有变,市场利率下行的趋势也没有变。我们要知道,自1971年布雷顿森林体系解体之后,哪个国家的货币发行量,不是增加了一、二百倍。

中国也是一样,有兴趣的,可以自己查查广义货币发行量(M2),仅仅过去20年,从1996年到2016年,我国的M2就增加了20多倍。这个大趋势,未来只会延续、增速可能会收一收,但货币宽松的大趋势不会改变。

目前来看,我估计,最迟明年初,货币政策还是会进一步宽松的、利率还是会进一步下行的,一是我国经济要维持稳定,要确保一定的经济增速,货币不宽松怎么行,二是我国地方政府和国有企业负债率高,货币不宽松、利率不下行,国有债务违约率就会上升。

3,中国的大趋势看好。最近几年,从政府、国企、到军队、再到金融,全方面的反腐,减少了经济运行的摩擦成本,全面提升了我国的营商环境。另外,一带一路的强势推进,这些都给中国经济未来30年的向好,创造了好的内外部条件。

所以说,中国的大城市,10年以后,不单单是中国的大城市,北上广深,以后也不单单是中国的北上广深,甚至重庆、杭州,以后也不单单是中国的重庆、杭州。

20年前,中国人喜欢移居国外,10年前,一大批移居国外的又回来了,现在,除了极少数涉及贪腐的官员和商人,已经几乎没有人想移居国外了(忘了说一下,我原来的女朋友,6年前移居英国,现在也想着回来了),出国留学的年轻人虽然多,但有几个不是一毕业就回国了。

未来10年,未来20年,我们会看到一批又一批的外国人,移居中国,中国户口、尤其是大城市户口的含金量,以后足以媲美香港和新加坡。

不多说了,大趋势向前,未来房价只会一浪还比一浪高。

(编辑:newshoo)
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